昆第一高楼将在老文化宫旁开建

 　兴仁街地块8亿元底价卖出 容积率高达13.4折算下来楼面地价仅1643元/平方米

 　当人们还在缅怀老工人文化宫时，一座崭新的地标建筑即将在老工人文化宫旧址旁边开工建设。昨日下午，位于盘龙区东风广场的兴仁街片区以8亿元的价格挂牌出让，结果毫无悬念地被俊发地产有限公司一举拿下，而万众瞩目的 “春之眼”项目也将确定在此地块上破土动工。未来，一座高达456米的超高建筑将代替老工人文化宫成为昆明的新地标，让人感叹的是，花两毛钱乘电梯登顶俯瞰昆明城的经历一去不复返了。

　竞买者仅一家 要建“春之眼”

　9月7日上午的一声巨响之后，人们也在期待老工人文化宫化为废墟后留下的地块何去何从。没想到仅过了4天，和老工人文化宫旧址间隔不到100米的兴仁街片区地块就以挂牌出让的方式出现在公众的眼前。

　土地的挂牌交易公告显示，兴仁街片区地块分为两块，编号分别是KCPL2012-20-1和KCPL2012-20-2，出让时需要整体竞买。两个地块占地36336.65㎡，约合54.5亩，地块总交易起价为8亿元整。在地块的规划条件中，最引人注目的是地块的容积率高达13.4。一般情况下，住宅小区容积率为1，19层以上的住宅容积率最高也才到4.5。通俗来讲，容积率越高代表着可建造的楼层也就越高，而在该地块推出之前，昆明还没有任何一个地块的容积率高达13.4。因此人们也不禁猜测，这块土地所建盖的项目是否就是昆明第一高楼 “春之眼”？

　而一切答案在昨天的挂牌现场揭晓。由于只有一位竞买者报名昨日下午的挂牌出让，且报价不低于土地交易的底价，因此没有任何竞价环节，该土地就成功地被唯一的报名者——俊发地产有限公司收入囊中。当问及该地块是否要建 “春之眼”项目时，俊发现场相关负责人表示了确认。“我们将按照昆明市的相关规划建造‘春之眼’。”这位负责人表示。

　根据2010年昆明市规划局公布的昆明CBD地区东风广场地块概念方案设计，“春之眼”项目曾一举成为昆明市最高的地标建筑，建筑高度设定为456米，将成为集商业、酒店、金融、贸易、公寓、观光等于一体的城市综合体。

　成交价格低得出乎意料

　然而，让不少人意外的是，此次兴仁街片区地块出让的价格有些出乎意料。按照挂牌出让的最终价格计算，该地块的每亩单价为1467.9万元，而和该地块一街之遥的原昆明市政府地块当年的成交单价为4163万元/亩，两者价格相差十分悬殊。另外，由于兴仁街片区地块容积率高达13.4，折算下来楼面地价仅为1643元/平方米，而原昆明市政府地块的楼面地价为8712元/平米，相差几乎5倍。而1643元/平方米的楼面地价，甚至要比很多住宅用地的楼面地价还要便宜，作为城市核心的金融用地，这确实有些匪夷所思。

　对于地块的价格，俊发现场负责人并没有给予回应。不过一位业内人士告诉记者，超高层建筑由于建筑成本很高，因此地价便宜不足为奇。作为昆明的新地标建筑，为了吸引有实力的开发商承担该项目，政府也会适当考虑降低土地价格。而在一些城市，政府为了鼓励开发商建超高层建筑甚至免费送地。

　究竟超高层建筑的成本高在哪里？据田野房产咨询公司投资总监杨凡介绍，从建筑的角度来看，100米为一个临界点，多数建筑都会控制在100米以内，因为只要建筑高度超过100米，建筑成本将大幅增加，更何况是400多米的地标建筑。成本增加主要有3个方面：首先建筑成本增加，因为超高层建筑结构对含钢量的要求大大增加；其次，由于昆明的地质结构，建筑都需要达到八度抗震标准，因此水泥标号、建筑材料方面也有更高的要求；另外，超过100米的建筑消防要求也更高，需要专门设置避难层，因此消防成本也随之增加。

　建筑方案

　“春之眼”方案三选一

    根据昆明CBD地区东风广场地块概念方案设计，“春之眼”项目共有三个备选方案，而最终确定哪一个方案目前还不得而知。

　1,本方案为一个主塔加两个辅楼（1+2）模式，两座辅楼高度分别为200米和100米。规划将主塔布置在地块南北轴线上，以突出主塔的核心地位。同时为使建筑之间呼应性更强，空间更为舒展，将主塔布置在地块内部道路北侧。两个辅楼布置在内部道路南部，并与其他保留建筑均衡布局。

　2,本方案为一个主塔加一个辅楼（1+1）模式，辅楼高度为200米。为避免方案一的缺点，将主塔南移至内部路南侧，腾出一个功能较纯粹的广场空间。

　3,本方案为一个主塔加两个辅楼（1+2）模式。方案三吸收方案一与方案二的优点，将地块内部道路线形进行调整，使之与外部交通联系更顺畅。同时将主塔位置由方案二位置向西、北移动，在原地块轴线位置形成一条开敞的视线廊道，将北侧震庄历史街区、东风广场及地标建筑、地块南侧区域成为一条重要的城市景观带。

　周边规划

　东风广场格局初定,将成昆明“城市客厅”

　而此次“春之眼”的项目敲定，也意味着新的东风广场格局基本完善。据昆明市规划局盘龙分局介绍，老文化宫地块将同东风广场一起新建面积达4.5万余平方米的市民广场，并与震庄宾馆、茶花公园形成昆明的“城市客厅”。

　新建广场将扩大面积，范围是东风东路以南、“春之眼”项目以北、盘龙江以东、北京路以西。

　按照昆明市“3015行动计划”，东风广场这一片区的CBD建设主要以“春之眼”、恒隆广场、香格里拉酒店3个龙头项目来带动整个中央商务区的发展，形成昆明市中心的金融、商业、服务集中区，使其成为地标性地段。另一个亮点是，“春之眼”由于地处地铁线交接处，按计划将配建轨道值机大厅，所有乘机旅客可在大厅办理乘机手续和行李托运。整个CBD预计将在2017-2018年左右打造完成。

　另外，在昨天下午的土地交易现场，昆明万科首次在昆明成功拿地，以10亿元底价拿下官渡区矣六街道办319.6亩土地。

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　昆明土地市场年底或现井喷

　与一手房市场持续走热、销售数据不断刷新相比，昆明土地市场却稍显低调，除去今年1月份土地供应“爆棚”外，其他月份地块供应十分“谨慎”，这样的供应态势在9月份也将延续。从数据来看，昆明土地市场9月或仅8宗地块400亩入市，而这也意味着10-12月，将完成全年供应计划的50%，供地压力不小。

　据昆明市国土资源局消息，2013年昆明市国有建设用地供应总量将控制在2308.29公顷以内，不低于昆明市过去5年年均实际供应量1828.67公顷。按照最低供应量计算，今年昆明土地市场将供地1828.67公顷，约为27430.05亩。

　数据显示，2013年1至9月昆明土地市场的地块供应总数达315宗，供应面积达11571487.12平方米，折合约17357.23亩，仅占全年总供地计划的50%左右。这也就意味着，剩下的3个月时间，昆明土地市场地块供应任务十分紧张。或将有近1.72万亩地块将在今年最后3个月供应面市。对此，业内表示，如果在后三个月昆明土地市场不加快放量速度的话，土地市场很有可能交不出及格的分数。